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2003年5月25日 (日)

不動産:細かすぎると思うところまで正確に

言い訳に聞こえるかもしれませんが、CFP試験は古い年代のものが明らかに難しいと思います。本日は、不動産運用設計を演習しましたが、平成14年第1回が24/50、平成13年第2回が19/50でした。問題文が長く、細かい内容を聞いてくるし、計算問題も複雑でした。

改めて、現段階でCFPである人たちに対して、尊敬の念を抱いてしまいます。彼らに少しでも近づけるように。以下、今日の勉強の一部。
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●不動産の権利と登記
・土地の売買の注意事項
 登記簿上の土地面積と、実測面積は一致しないことが多い。
 地目が異なると、土地の合筆はできないので、どうしても合筆したい場合は、先に地目を変更し、合わせる必要がある。
 登記済証(権利証)の再交付はできない。もし登記済証を紛失した場合には、保証人2人をつけて保証書を作成する。登記手続の際にその保証書を提出することになる。
 仮登記の場合は、登記済証の添付は必要ない。
 土地の譲渡には、消費税は課税されない。
 抵当権が設定されたまま、所有権移転登記をすることは可能である。このとき、買主は抵当権付の不動産を取得したことになる。
 土地の譲渡のさいに、固定資産税、都市計画税の負担の問題が出てくる。本来、地方税法で定められている納税義務者は、毎年1月1日現在、固定資産税課税台帳に登録されている所有者である。ただし実務では、不動産譲渡の引渡し日をもって、固定資産税と都市計画税の精算が行われることが多い。
 不動産取得税は、不動産を取得したものに対して課税される。短期で転売する場合、中間登記省略により登記費用を節約することはできるが、不動産取得税は登記とは関係ない。
 
・建物新築時の登記
 建物を新築するために住宅ローンを組むさいに、抵当権設定登記を行う必要がある。抵当権設定登記は、表示登記、所有権保存登記の後にする必要がある。
 建物の表示登記を行うさい、所在地の登記上の地目を変更しなくてもよい。
 土地の登記に地目があるように、建物の登記にも家屋の種類として、居宅、事務所などの記載がされる。

●不動産分野で重要な法律
 民法、不登法、建築基準法、借地借家法、区分所有法、国土利用計画法、農地法、都市計画法、土地収用法、生産緑地法、宅地建物取引業法、ほか

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