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2003年9月12日 (金)

試験対策:契約とその読み方

●定期建物賃貸契約

・賃料不払いの処置
 借主が賃料が払えない場合、貸主に対して貸主に支払済みの敷金から差し引くよう、借主から主張することはできない。ただし、貸主が自らの判断で敷金から未払い賃金を差し引くことはできる。
・借主の債務不履行時の買取請求権
 借主の債務不履行による契約解除の場合、貸主の承諾を得て設置した造作であったとしても、その買取請求をすることはできない。
・転貸の承諾
 基本的には、借主が転貸する場合には、貸主の許諾が必要である。
 「土地」に関しては、貸主が不利になる恐れがないにもかかわらず許諾をしない場合、裁判所が貸主の代わりに許可を与えることができる。
 「建物」に関しては、土地の場合のような規定はない。
・印紙税法
 建物賃貸借契約の場合、印紙の貼付する必要はない。


●建物の修繕

 貸主は、借主が使用するに当たり必要な修繕をする義務がある。本来貸主が行うべき修繕を借主が行ったその費用は、貸主に請求できる。また、貸主の義務による修繕を、借主は拒むことはできない。
具体例
・泥棒に玄関を壊された:借主の故意でも過失でもないので、貸主が修繕する義務がある。
・借主が不注意で風呂を空焚きした:借主の過失であり、借主が損害賠償しなければならない。


●定期借家権

 定期借家による契約は、必ず書面によらなければならない。また、契約を結ぶより前に別な書面により、「本契約は、更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を説明しなければならない。ただし、更新がない、ということが再契約を完全否定するわけではない。
 ちなみに、契約満了の通知が遅れた場合、通知を行ってから6ヶ月を越えたあとに契約終了となる。
 なお、借主が転勤などにより、物件を継続使用することが困難となった場合、契約解約を申し入れることができる。

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